一边是深圳粤海地块溢价率150.74%、291轮竞价诞生单价地王，宝安新安地块355轮竞价、105.1亿元总价加冕百亿地王；另一边却是全国300个城市住宅用地成交面积同比下降23.7%、出让金缩水超三成。

核心城市"抢地大战"频频上演，三四线土地市场几近冰封。这背后的底层逻辑是什么？作为土地价值评估的专业人员，我们应如何审视估价方法论、参数选取体系和风险控制面临的新挑战？

作为深耕广西市场三十多年的土地评估机构，我们亲历了中国土地市场从协议出让到招拍挂、从黄金时代到深度调整的完整周期，也见证了广西房地产市场从起步到蓬勃、再到转型的全过程。今天，我们就从专业估价的视角，结合广西本土市场的观察，与同行们做一次冷静的交流。

作为估价师，数据的真实性是我们执业的生命线。任何结论都必须建立在可查证、可复核的数据基础之上。综合克而瑞研究中心、中指研究院及各地公共资源交易中心的官方公开数据，经过交叉验证，2026年上半年的市场呈现出极端的"K型"走势。

2026年上半年，36个一二线城市至少拍出14个板块单价"地王"。以下几个标志性地块的数据，均来自官方交易平台和权威研究机构的公开披露：

整体溢价率走势方面，据克而瑞研究中心监测数据：

2026年1-6月，典型15城涉宅用地平均溢价率达13.23%

6月单月攀升至30.13%

一线城市上半年平均溢价率为14.7%，6月单月跃升至63.39%

数据来源：克而瑞地产研究、21世纪经济报道

与核心地块的火爆形成鲜明对比的是，全国土地市场整体规模仍在持续收缩。

据中指研究院发布的2026年上半年数据（截至6月26日）：

供应端：全国300城住宅用地推出规划建面15,885万㎡，同比下降20.9%

成交端：累计成交规划建面12,741万㎡，同比下降23.7%

收入端：土地出让金合计5,447亿元，同比下降31.4%

价格端：300城纯住宅用地平均成交楼面价为4,457元/㎡，同比下降16%

其中一线城市同比下降13.8%

二线城市同比下降11%

数据来源：中指研究院、克而瑞研究中心、证券时报

房企拿地方面，同样呈现收缩态势：

TOP100房企上半年拿地总额3,360亿元，同比下降33.7%，降幅连续四个月收窄

TOP30民企拿地规模锐减：2025年上半年为553亿元，2026年上半年仅为189.1亿元，缩减近65.8%

22城累计拿地金额中，央国企占比54%，一线城市及厦门等地超60%；地方国资占比25%；民企占比仅17%

数据来源：中指研究院、环球网房产、证券日报

市场集中度方面：

上半年TOP20城市宅地出让金占全国比重约62%，资源向核心城市加速集中

三四线城市土地市场明显冷清，流拍现象增多

数据来源：中指研究院、证券时报

作为深耕广西市场三十余年的评估机构，我们对本地市场的感受更为真切。2026年上半年，广西土地市场的"冰"同样显著：

首府南宁：2026年住宅用地计划供应仅1475亩，较2025年减少22%，且城中村改造用地占71%——供地结构向存量更新倾斜的信号十分明确。（数据来源：南宁市自然资源局）

工业重镇柳州：2026年上半年共成交10宗土地，总成交金额5.33亿元，多数地块以底价成交；其中住宅用地仅成交2宗，成交面积不足60亩，成交总金额3.07亿元。（数据来源：中国土地市场网、柳州市自然资源局）

旅游城市桂林：房地产市场更为严峻，2026年1-5月房地产开发投资额7.31亿元，同比下降54.31%，住宅用地甚至出现零供应。（数据来源：桂林市统计局、中指研究院）

河池宜州：6月份出让一宗核心区位商住用地，吸引多家企业40余轮竞价，最终以溢价率21.26%成交。（数据来源：河池市自然资源局）

河池宜州的分化亮点也说明，即便是三四线城市，核心优质地块仍有竞争力，但外围区域的冷清已成常态。这种分化，与我们在广西各地市从事评估工作的体感高度一致：南宁作为首府，正从"摊大饼"转向城市更新和存量盘活；桂林、柳州等城市投资端持续低迷，但产品力驱动的品质项目仍有空间；即便是河池这样的三四线城市，核心区位优质地块依然受到追捧——这正是全国土地市场K型分化在广西的缩影。

有人看到溢价率飙升，第一反应是"2016年地王潮重演"。作为从业三十多年的资深评估机构，我们亲历了1992年南巡后的地产热潮、2007年的全民炒地、2010年的调控风暴与2016年的地王频现，也见证了2021年以来行业的深度调整。

从多个维度对比分析，本轮'地王潮'与2016年在参与主体、杠杆水平、产品定位等方面存在显著差异。

2016年的地王潮，市场逻辑是：

拿地主体：全民参与，央企、地方国企、民企、地方平台公司齐上阵，甚至不少跨界企业也参与角逐

拿地逻辑：规模驱动，"拿地-融资-再拿地"的高周转模式，谁拿得多谁就能在行业排名中靠前

定价逻辑：赌房价上涨，"面粉贵过面包"是常态，相信"今天的地王就是明天的面包价"

资金来源：高杠杆运作，非标融资、影子银行、公司债多渠道输血

而2026年这一轮，底层逻辑发生了根本性重构：

上半年22城累计拿地金额中，央国企占比54%，民企占比仅17%；其中一线城市及厦门等地央国企占比超60%。参拍企业清一色是头部央国企和少数深耕型民企，再也看不到2016年那种"百企争地"的场面。

房企放弃了全国粗放扩张，转向"非核心不投、非优质不拿"的聚焦策略。仔细分析这些高溢价地块，普遍具备三大特征：

核心地段：都是城市核心区或产业高地，配套成熟、需求确定

低容积率：容积率普遍在1.2~2.5之间，指向高端改善产品

中小体量：单宗地块规模适中，既能做出品质，又不会占用过多资金

这不是赌涨幅，是算得过账——小体量降低资金门槛，低密指向高端改善产品，核心地段保证去化确定性。房企拿的不是"地"，是"确定性利润"。

过去拿地测算看"片区供需+刚需走量"，现在看的是"这块地做高端改善产品，能实现多少超额溢价"。

以深圳粤海地块为例，楼面价10.87万元/㎡，周边二手房均价7-9万元/㎡。按传统成本法的“房地分离”逻辑，地价已接近甚至超过房价，账面看似“不合理”。但房企的测算逻辑是：在粤海街道做顶级豪宅产品，加上品牌和产品力溢价，未来售价可以达到18-20万元/㎡，扣除开发成本、税费及合理利润后，土地价格仍有支撑空间。

这恰恰体现了——土地价值由未来开发价值倒推决定，而非由历史价格水平决定。高地价不是赌出来的，是产品力倒推出来的。

2016年房企平均净负债率普遍超过80%，非标融资、并购贷、公司债多渠道输血；2026年在“三条红线”及后续融资监管框架下，央国企平均净负债率已降至60%以下，民企融资通道进一步收窄。杠杆水平的系统性下降，意味着本轮行情的资金驱动远弱于2016年。

背后的深层逻辑是：

供给端收缩：自然资源部与国家林业和草原局联合印发的《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号，简称"38号文"）确立"增存挂钩"机制——即新增建设用地规模与存量土地盘活利用挂钩，盘活多少才能新增多少。新增建设用地规模受到严格约束，核心城市优质地块的稀缺性进一步凸显

需求端升级：房地产从"有没有"进入"好不好"的阶段，改善型需求成为市场主力，核心区高品质住宅的价值被重新认识

资金端避险：在市场不确定性增加的背景下，资金天然向确定性资产聚集，核心城市核心地段的土地就是最确定的资产

市场形势已发生长期性、结构性的改变，我们的评估方法、参数选取和风险提示作为价值判断的技术载体，必须随之迭代。我们认为，有三个实务变化必须引起全行业的重视。

问题表现：核心地块溢价率动辄翻倍，周边二手参考却涨不动，"地新房旧"的倒挂现象越来越普遍。

以深圳粤海地块为例，楼面价10.87万元/㎡，但周边二手房均价仍在7-9万元/㎡区间。在传统市场比较法中，我们习惯用周边成交案例做修正。但现在核心区的逻辑是：地价在重新定义未来房价，而不是跟随过去房价。

如果我们还固守"周边案例均价+修正"的传统思路，评估结果就会严重偏离市场实际，既不能满足委托方的需求，也会给我们自己带来执业风险。

这一点，我们在广西的评估实践中也深有体会。南宁核心区的优质地块，其价值逻辑已经不同于普通片区；桂林虽然整体市场低迷，但雁山区等产城融合板块的估值逻辑，也需要重新审视。

提升剩余法（假设开发法）的适用优先级：在核心城市优质地块的评估中，应优先考虑剩余法的应用。当市场比较法选取的可比案例无法充分反映地块的产品力溢价时，从产品端倒推土地价值更贴近真实市场逻辑。

重构剩余法的测算逻辑：不能再简单套用"片区均价"，而要深入研究产品定位、客群画像、产品力溢价等因素。要学会从"开发商视角"做测算，理解不同产品形态的价格差异。

案例选取范围适度突破“片区”边界：传统上我们选取可比案例一般都限定在某一特定片区（同一供需圈）内，但在当前市场分化的背景下，同能级城市核心板块的横向参照反而更具价值。比如评估杭州滨江的地块，深圳南山、上海静安的同类地块成交数据就具备重要参考意义。当然，跨城市横向参照属于非常规做法，在估价报告中使用时，需充分论证城市能级、市场环境的可比性，并在报告中做详细披露。

细化核心资产估值的参数体系与技术路线：核心区优质地块的估值应在现有规范框架下进行参数精细化调整——包括还原利率的风险溢价校准、开发利润率的结构性分档、去化周期的情景分析等，形成可复现、可论证的技术路线，引入更多维度的价值判断。

K型分化意味着，同一个城市内部的参数差异在急剧拉大，传统的"城市级"一刀切参数已无法公允反映价值。

作为估价师，我们都有体会：前几年从事评估工作，查阅“XX市基准地价”’及“XX市房地产市场报告”，基本即可确定参数。但现在，同一个城市，核心区和外围区的市场环境、风险水平、去化速度可能天差地别。

这在广西市场表现得尤为明显。南宁的青秀区与武鸣区，桂林的七星区与雁山区，柳州的城中区与柳江区，市场环境和风险水平差异巨大，用统一的城市级参数显然已不合时宜。

几个关键参数的分化趋势：

1. 还原利率

过去，我们可能对同一个城市的住宅项目都用差不多的还原利率，差异主要在物业类型。但现在，核心改善项目与外围刚需项目的风险溢价差距显著扩大。据本机构在广西多地的评估实践经验，同一城市内部核心区与外围区的还原利率差距已从过去的1~2个百分点扩大到3~5个百分点（核心区约4%~5%，外围区约7%~9%，具体取值需结合项目实际情况论证）。

核心区高端项目虽然地价高，但去化确定性强、产品溢价空间大，风险反而相对可控；外围刚需项目看似便宜，但去化慢、价格下行压力大，风险其实更高。

2. 开发利润率

高地价叠加高端产品定位，利润率取值需从"行业平均"转向"分档取值"。

核心优质项目：前期投入大（设计、建安、营销成本较高），但产品溢价空间充足，利润率水平仍可达到行业合理区间的中上水平

外围普通项目：售价上不去，成本降不下来，利润空间被严重挤压

如果我们还在用统一的"行业平均利润率"，就会高估外围项目的价值，低估核心项目的价值。

3. 去化周期假设

核心区高端项目市场去化确定性较高，但需注意同板块高端竞品集中入市带来的客群分流风险。这两年核心区高端项目供应明显增加，如果实际交付品质与市场预期存在差距，会直接影响项目口碑与后期去化速度。

而外围项目的去化周期可能比我们预想的更长，不能再用历史平均水平简单外推。

• 建立参数动态调整机制：市场变化快，参数不能一劳永逸，要建立动态跟踪和调整机制。

加强参数取值的论证和披露：参数选取要有充分的市场依据，在报告中详细说明取值理由和数据来源，既是专业精神的体现，也是执业保护的需要。

高溢价地块不是没有风险。作为估价师，必须在报告中充分披露风险，这既是技术要求，更是执业保护。

在多年执业过程中，我们亲历过多起因风险提示不充分而引发的纠纷。市场好的时候，什么都好说；市场一旦调整，所有问题都会暴露出来。

几个必须关注的风险点：

1. 限价政策风险

克而瑞明确指出，在部分核心城市，售价"天花板"客观存在，房企需在地价、建安成本与限价之间平衡盈利。若限价政策未同步放开，高地价项目的利润空间将被严重挤压。

作为估价师，我们在做假设开发法测算时，不能简单假设"未来房价上涨"，而要充分考虑政策约束。

2. 高端客群容量风险

高端改善客群是相对固定的，不是无限的。首开后客户池耗竭的风险客观存在。如果一个板块短期内集中供应多个高端项目，客户分流的影响会非常明显。

3. 产品兑现风险

高地价项目往往定位高端，对产品品质要求极高。如果实际交付品质达不到市场预期，不仅售价会打折扣，还可能引发维权等一系列问题。

4. 政策调控风险

土地市场的显著升温历来是政策关注的重点，评估实务中应充分考虑政策环境变化的可能性。虽然目前来看政策基调是"因城施策"，但不排除局部过热城市出台针对性调控措施的可能。

对高地价项目的风险评估，必须关注三个维度：

政策维度：限价政策是否构成硬性约束，未来政策走向如何

市场维度：同板块高端竞品供应量是否已达饱和，客群容量有多大

成本维度：建安成本上涨是否进一步压缩利润，融资成本变化的影响

规划维度：规划条件是否存在调整可能（如限高、配建要求等），规划审批周期的不确定性

法律维度：土地权属是否清晰，是否存在历史遗留问题或潜在纠纷

在评估报告中设立专章披露这些风险，对委托人负责，也对我们自己负责。

方法论和风控层面的调整，必须放在更大的行业转型坐标系中审视。当前的土地市场分化，本质上是一场由政策驱动、市场响应、行业适配的系统性变革。估价师要真正”看得清”，还需要理解这场变革的方向与深度。

这轮市场分化，需放在更大的行业转型背景下审视。作为估价师，我们不能只埋头做评估，还要抬头看方向。

2026年是"十五五"规划开局之年，38号文确立了"增存挂钩"机制，土地供应端"控增量、优供给"成为长期基调。

38号文的核心要义是：

• 建立新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制

• 年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积

• 新增建设用地优先保障重大项目与民生事业

这意味着，单纯依靠新增土地出让维持财政的模式逐步终结。土地市场的规模会逐步收缩，但质量会不断提升。

各地供地计划的变化印证了这一趋势：

数据来源：各地规划自然资源委、新华网、广州市人民政府官网

从广西的实践来看，这一转型已不再是远景，而是正在发生的现实。

南宁市2026年住宅用地计划中，城中村改造用地面积占71%，西乡塘区北大路机电片区、江南区白沙半岛片区等城市更新项目成为供地主战场——这正是"存量提质"的生动注脚。

柳州作为工业重镇，也在探索工业地产转型与产城融合的新路径。

桂林在投资端断崖式下滑的同时，雁山区工业用地成交面积同比大幅度增长，产城融合的逻辑正在兑现。作为世界级旅游城市，桂林的文旅地产、康养地产正在探索差异化发展路径。

对我们而言，这既是挑战，更是机遇。当市场从"增量扩张"走向"存量优化"，评估服务的价值不在于简单的面积乘以单价，而在于对区域价值、产品定位、存量盘活路径的深度判断。这也是我们近年来从单一估价向片区综合价值评估、城市更新咨询、自然资源资产估价等领域拓展的底层逻辑。

同时，行业监管持续加码。2026年6月10日，自然资源部发布"自然资源评价评估中介行业管理（2026）"公开招标公告。释放的信号很明确：评估行业的合规性、透明度、可追溯性要求只会越来越高。

这对我们估价行业来说，既是挑战也是机遇。挑战在于，监管趋严意味着执业成本增加、合规压力加大；机遇在于，行业洗牌会加速，真正专业、规范的机构会脱颖而出。

传统估价业务持续收缩，城市更新、低效用地再开发、存量土地盘活成为核心增量赛道。能在核心城市高地价项目中做出精准判断的机构，才能在存量时代的增量赛道中站稳脚跟。

作为估价师，我们的业务边界需要拓展：

从"事后估值"向"事前咨询"延伸，为开发商拿地决策提供专业支持

从"单一地块评估"向"片区综合价值评估"拓展，服务城市更新和存量盘活

从"房地产估价"向"自然资源资产估价"升级，服务自然资源资产管理

从业三十多年来，我们最深的体会是：市场越狂热，评估越要冷静。

土地市场的"冰火两重天"，本质是房地产行业从规模驱动走向品质驱动、从增量扩张走向存量优化的缩影。我们不去预判市场的短期涨跌，但需要识别和评估市场运行中的结构性特征：

最后，想与同行们共勉：

— END —

✍🏻 撰写 | 文晶

🧐 校核 | 李鑫 & 王钱祥

👩🏻‍💻 编辑 | 王希曈