50号指引适用于国有建设用地使用权（地下）出让价格评估，以及因调整地下空间土地使用条件需补缴地价款的评估；其他涉及地下建设用地使用权的地价评估，可参照执行。评估时可根据对象状况单独评估或与地表整体评估：单建式地下空间（独立开发的地下车库、地下商业、地下人防等）宜单独评估；结建项目（地面建筑与地下空间一并开发）可整体评估后再进行价值分摊。

     指引在《城镇土地估价规程》（GB/T 18508）和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）既有原则的基础上，补充了三项地下空间评估的特有原则，这是理解整部指引的钥匙。

     指引对评估报告提出了比地表评估更严格的披露要求：评估范围必须明确水平边界及深度范围，不能只给平面坐标；实物状况要详细描述建成状态、地下层数、层高与各层功能、出入口及连通通道的数量位置、与地铁或周边建筑的连通条件、地表物状况及权属信息；地下市政基础设施还需描述其穿越区域的地表利用现状和空间约束条件。

     这些要求的核心逻辑在于：地下空间价值高度依赖"可达性"和"连通性"，而这些信息在平面图纸上看不出来。评估报告必须把关键信息披露清楚，报告使用人才能理解价值的支撑逻辑。

     资料收集清单化。指引要求收集的资料远超常规地表评估：工程地质与水文地质条件、区域地质构造资料，地下交通连通情况，开发深度、层高、层数、面积等规划指标，人防工程、充电桩、消防、通风、送配电等必要配建设施资料，环境评估报告、社会稳定风险评估报告，以及规划设计方案、投资概算、可行性研究报告等项目资料。

     实地查勘顺序化、专家意见留痕化。查勘须遵循"先地表后地下、先整体后局部"的顺序并填写查勘记录；缺乏地下空间特殊专业知识和经验时，应聘请相关专家协助查勘，并在评估底稿中留存专家书面意见。对评估机构而言，这两条看似程序性要求，实则是未来应对执业质量检查和法律质证时的"护身符"。

     激励政策入价。指引还要求：对地下空间开发利用有优惠、专项减免或补贴的，应在估价结果确定时酌情考虑，并在出让底价建议中合理分析。这意味着评估师不仅要算"市场账"，还要算"政策账"——评估结论与出让底价建议之间，多了一层政策校准的空间。

     公示地价系数修正法是出让地价评估中最常用的方法之一，但在地下空间评估中，核心难题是多数城市的公示地价体系停留在地表层面，如何从地表推导到地下。从各地已公开的规则看，分层递减是主流模式：

表：各地地下空间分层计价规则比较（据公开政策文件整理，具体以各地现行有效文件为准）

实操要点有三：

     1️⃣正确路径是先按地表同用途评估出地表地价，再通过深度修正系数换算为地下地价，深度修正系数必须有案例支撑或专家论证，不能拍脑袋。

     2️⃣分层比例不是固定值，而是随用途、区位、连通条件变化的区间值——核心商圈地下一层商业的价值比例可能远高于20%，郊区地下停车场可能低于10%。

     3️⃣深度修正的本质是"垂直梯度"，与地表地价从市中心向外围递减的"水平梯度"共同决定某一地下空间的价值。

     收益还原法适用于地下商业、地下停车场等有稳定收益的经营性地下空间，是验证地下空间市场价值的重要方法。实操中有三个关键难点：

     第一，地下收益的合理剥离。结建项目中，地下商业常与地上商业一体运营，停车场常与住宅或商业配套运营，如何从整体收益中合理剥离地下部分？常规思路是先测算整体房地收益，扣除建筑物贡献和地上土地贡献，剩余即为地下空间收益。但参数选择主观性较强，需结合分层租金比价（地下一层与地上一层租金比）进行交叉验证。

     第二，地下空间特有的运营成本。防水系统维护费、通风照明系统的能耗摊销、排水泵及集水井维护、人防设施维护、勘察加固费用，都需单独计入总费用。漏计这些费用，等于高估净收益、高估地价。

     第三，土地还原率的取值。指引明确地下空间还原率一般高于地表对应用途。从风险溢价看，地下空间额外承担运营风险、安全风险、流动性风险、政策风险四类风险，综合看还原率上浮0.5—2个百分点是合理区间（此为本机构基于执业经验的建议值，指引并未给出具体数值，实际取值应结合项目风险特征综合判断）——商业用途上浮多些、停车场上浮少些，具体幅度须根据用途和区位判断。

     成本逼近法在地下空间评估中主要用于公共基础设施类地下空间（如地下管廊、地下市政设施）和交易案例极少的区域，核心是准确测算开发成本。

     地下工程建安成本随深度显著递增：开挖越深，支护结构的工程量和技术难度越大，土方运距增加，地下水压力增大导致防水和抗浮成本上升，施工难度加大导致工期延长、管理费用增加。从工程经验看，单位面积建安成本每加深一层约增加20%—50%（粗略经验值，须结合地质条件与支护方案确定）。

     这一递增规律与价值的深度递减规律方向相反——越深的地下空间，成本越高、收益越低。两条曲线的交点，就是"效益均衡"原则所说的经济边界。这也解释了为什么各地普遍对地下三层及以下免收价款：在那个深度，绝大多数经营性开发已越过经济边界，免缴本质是政策对价值规律的确认。

     方法组合上，核心原则是至少选用两种主要方法相互验证；仅一种方法适用时，地表地价比例法才能作为补充验证，且必须满足"足够案例＋专家论证"的前提。

     长期以来，土地评估都是"平面思维"——地价是单位水平投影面积的价格。但地下空间本质是三维概念，价值不仅取决于水平位置，还取决于竖向位置（深度）和空间形态。

     从各地实践看，深度分层标准并不统一：有的城市按0—5米、5—10米分两层，简单清晰，适合中小城市；深圳按0—15米、15—40米、40—100米分三层，兼顾开发深度和功能差异。分层标准的差异本身说明一个问题：地下空间的价值分层不是均匀的，而是与功能布局、技术条件、地质状况密切相关——浅层（约0—10米）价值最高，集中商业、停车等人流密集型功能；次浅层（约10—30米）以交通和市政设施为主，价值次之；深层（30米以下）基本属于战略储备，当前开发利用的经济价值很低。

     制度层面，北京177号文给出了值得关注的方向：以水平投影坐标、竖向起止高程、水平投影最大面积和三维信息确定权属范围，推进三维地籍管理，探索建立涵盖地表、地上、地下的三维立体信息平台。当"三维地籍"逐步落地，评估对象的边界描述、价值分摊都将从二维跃迁到三维。

     对估价师而言，真正的技术难点在于：当估价对象不是整层而是某一深度区间时，如何确定准确的深度修正系数。目前主流做法是按深度分段插值，属于简化处理；未来随着地下空间交易数据的积累，或可建立更精细的深度修正模型——类似于商业地产的楼层差价表，只是方向向下延伸。

地下空间评估的前提是权利清晰，但目前仍存在多处模糊地带：

     一是结建地下空间的权利归属。《民法典》第345条规定"建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立"，为地下空间确权提供了法律基础，但对结建项目地下部分是否独立设权，法律并未明确。实操中，很多结建地下车库、地下商业并未单独办理地下建设用地使用权出让手续，而是包含在地表建设用地使用权范围内。此时评估地下空间出让价格，本质上是"分割出让"的价值评估——需要从整体权利中切出地下部分单独计价，技术难度和法律风险都较大。自然资发〔2024〕146号文已给出登记层面的处理规则：与地表一并供应的，权利设定方式登记为"地表"；单独设立的登记为"地下"；地下空间建设用地使用权面积原则上不进行分摊，确需分摊的按地下空间建筑面积分摊。评估前应首先核查估价对象的权利设定方式。

     二是人防工程的权属争议。这是地下空间评估中最棘手的问题之一。结建防空地下室的所有权归属，国家层面立法未明确，地方口径不一——有的规定"所有权属于国家"，有的倾向"谁投资谁所有"。《人民防空法》第5条确立的是"平时由投资者使用管理，收益归投资者所有"的原则，但使用权、收益权与所有权是两回事。评估人防地下空间时，必须先厘清评估的是所有权价值还是使用权价值、是完全产权还是受限制产权——不同的权利内涵，价值可能差一个数量级。

     三是分层设权的边界问题。地下空间可以分层设立建设用地使用权，但各层之间的权利边界如何划分、上下层之间的安全距离、相邻关系、维护责任如何界定，法律层面仍缺乏明确规定。评估地下市政基础设施穿越其他宗地下方的情形时，权利界定尤其复杂——这也是指引要求此类对象必须描述穿越区域地表利用现状和空间约束条件的原因。

     其一，深度修正系数。这是地下空间评估中争议最大、也最容易被"做手脚"的参数——系数定高10个百分点，评估结果可能差出数百上千万。指引态度明确：不能直接套用行政比例，须有案例支撑或专家论证。建议机构建立自己的地下空间案例库，从政府出让公告、司法拍卖、股权转让等多种渠道积累数据，形成参数数据库。长期看，谁的数据积累做得好，谁的评估质量就高。

     其二，土地还原率。地下空间还原率比地表高多少，目前行业尚无共识区间。建议采用"累加＋对比"的思路：先按常规方法确定地表对应用途的还原率，再逐项加计地下空间的额外风险溢价，最后用实际交易案例反推验证。

     其三，地下建安成本。地下工程成本受地质条件影响极大——同样是地下两层车库，在岩溶发育地区与在平原地区，成本可能相差50%以上。成本逼近法中建安成本取高取低对结果影响非常大，评估时必须认真分析项目所在地的地质条件，不能简单套用通用定额。

     广西的地下空间开发虽起步晚于一线城市，但随着轨道交通建设加速，评估需求正快速增长。更难得的是，南宁在地下空间确权这条最难的赛道上，已有拿得出手的实绩。

     2023年，南宁轨道交通1号线朝阳广场站地下商业空间完成土地不动产权证办理，这是在无办理流程指导文件、无先例的背景下，以课题研究形式获批完成的轨道地下商业空间确权"破冰"案例；此后南宁轨道交通集团接续完成1—3号线万象城站、火车站、埌东客运站等多个站点13宗土地约5.28万平方米的确权登记，并探索以"作价出资"方式盘活地下商业空间存量资产。2025年以来，南宁轨道建设集团又在推进朝阳广场、东盟商务区两大地下空间项目，牵头梳理地下空间分层建设用地使用权确权流程，其中朝阳广场项目已明确约1.2公里地下商业网络规划。

     与此同时，南宁已组建专门机构推进TOD规划发展，业内亦提出推进地下空间确权、创新"并宗开发"政策、鼓励互联互通等政策建议。这些动向都意味着：地下空间的资产价值正在从"沉睡"走向"显性化"，而确权登记的每一步，都离不开专业评估的支撑——作价出资金额的核定、分层设权的价值分摊、补缴地价款的测算，都是评估业务的直接入口。

     广西目前尚未出台专门的地下空间基准地价和评估技术规范，评估机构在实操中需自行确定参数。结合指引要求和广西实际，建议按以下思路取值：

     深度修正系数：可参考各地通行的分层比例（地下一层约为地表的两成上下、地下二层约一成，三层及以下趋近于零），但必须用广西本地交易案例验证和调整。南宁核心商圈的地下商业，价值比例可能高于这个区间；三四线城市的地下停车场，可能低于这个区间。邻近的云南省已在省级层面明确"地价向下递减、地下三层及以下原则上不收取"，广西后续政策大概率会参考类似思路，评估参数的选取应与这一政策方向相容。

     还原率：建议在地表同用途还原率基础上上浮0.5—1.5个百分点（此为本机构基于执业经验的建议值）——商业用途上浮多些（1—1.5个百分点），停车场上浮少些（0.5—1个百分点），具体根据项目区位和经营成熟度确定。

     建安成本：广西属岩溶发育地区，桂林、柳州等喀斯特地貌分布区的地下工程可能遇到溶洞、地下河等复杂地质条件，建安成本可能高于全国平均水平。成本逼近法中应充分考虑地质因素的影响，必要时聘请岩土工程专家协助——这也正是指引要求"缺乏特殊专业知识时聘请专家协助查勘并留存书面意见"的典型适用情形。

     50号指引的出台，对评估机构既是机遇也是挑战。谁能率先建立地下空间评估的技术能力，谁就能在这个快速增长的细分市场中占据先机。建议从五个方面做好准备：

     一是更新方法体系，建立地下空间专项技术规程。对照指引要求，梳理本机构现有土地评估技术体系，补充地下空间评估的专项内容，不能再用"地表评估的简化版"来做地下空间项目。

     二是建设参数数据库，积累案例。重点积累三类数据：地下空间交易案例（政府出让、司法拍卖、股权转让中的地下空间价值信息）、地下工程建安成本数据（不同深度、地质条件、用途的成本指标）、还原率调查数据（地下商业租金、停车场收益、运营成本等）。数据是评估的生命线，地下空间领域尤其如此。

     三是补强专业知识，培养跨界人才。地下空间评估需要土地估价、岩土工程、城市规划、人防工程等多学科知识融合。建议选派技术骨干参加专题培训，与岩土工程机构、人防设计院建立合作关系，把指引要求的"专家协助查勘"机制落到实处。

     四是严控评估风险，规范假设条件。地下空间评估的风险点比地表评估多得多，权属风险、地质风险、政策风险、技术风险都可能使评估结果严重失实。机构应建立地下空间评估的特殊审核流程，对权利界定、深度修正、还原率取值等高风险参数实行分级审核。

     五是关注政策动向，提前布局新规。从自然资发〔2024〕146号文到50号指引，再到北京177号文、云南省级实施意见，地下空间政策正在从国家层面向地方层面快速传导。广西虽尚无省级地下空间专项政策，但可以预期未来几年会有相关政策出台。机构应保持政策敏感度，提前研究，为客户提供前瞻性服务——甚至有机会参与地方规则的研究制定，把"技术准备"转化为"规则话语权"。

写在最后

     2018年3月，中估协曾发布《地下建设用地使用权出让价格评估指引（试行）》，为地下空间评估积累了初步经验。2026年8月，自然资源部开发利用司直接参与编制的新版指引以更高的层级、更完整的体系发布，标志着地下空间评估从边缘的、经验性的业务领域，走向规范化、体系化、专业化。

     对每一位土地估价师而言，这份指引不仅是一个新的技术文件，更是一个专业升级的契机。它考验的不仅是对评估方法的掌握，更是对城市空间价值规律的深刻理解——是否真正理解“深度递减”背后的经济逻辑，是否能在权利模糊的地带做出专业判断，是否有足够的数据积累支撑参数取值。

📋 主要政策依据

1. 《建设用地使用权（地下）出让价格评估指引（试行）》（中估协发〔2026〕50号）；
2. 《自然资源部关于探索推进城市地下空间开发利用的指导意见》（自然资发〔2024〕146号）；
3. 北京市规划和自然资源委员会《关于推进分层设立国有建设用地使用权工作的指导意见》（京规自发〔2026〕177号）；
4. 《城镇土地估价规程》（GB/T 18508）、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）；
5. 《中华人民共和国民法典》第345条、《中华人民共和国人民防空法》第5条。

说明：文中各地分层计价规则据公开政策文件整理，具体以各地现行有效文件为准；文中还原率上浮区间、建安成本递增幅度等为笔者机构基于执业经验的建议值，供参考。

广西国泰房地产土地资产评估有限公司